本文作者：郑森林 北京在明律师事务所

近期，一位当事人的咨询让我们看到了一个曲折但常见的农村房屋买卖故事。当事人甲从乙处购买了位于B村的房产，签订了房屋买卖合同，并移交了集体房屋所有权证，而该证上的权利人为B村村民丙。乙是从丙手中购得房产后转卖给甲，但乙与丙之间并未签订房屋买卖合同。当甲试图将房产证上的名字变更为自己时，工作人员告知手续不全，无法办理。那么，甲能否要求丙和乙之间补签合同，以办理过户登记呢？

律师的答复是：不能。但甲的权益并非无法得到保障。以下是对此情况的简要解析：

一、农村房屋买卖的法律限制

1. 城市居民购买农村房屋

城市居民购买农村房屋被相关法律法规明确禁止。国家政策和法律规定了城镇居民原则上不得购买农村住宅，以维护农村集体土地秩序。这类房屋买卖通常会被法院认定为无效。

2. 非本村村民与本村村民之间的房屋买卖

对于同样具有农村户口的非本村村民购买本村房屋的情况，法律和政策并未明确规定。然而，由于农村宅基地使用权与村民身份紧密相关，此类买卖通常会被视为对农村集体经济和土地秩序的冲击，法院可能会认定其无效。

3. 本村村民之间的房屋买卖

本村村民之间进行房屋买卖并未受到法律的禁止，但出卖个人名下的宅基地及地上房屋时需要注意，因为一旦转卖，将无法再次通过申请方式取得宅基地使用权。

二、非本村村民购买农村房屋后的止损策略

1. 不当得利返还

在房屋买卖合同无效的情况下，购房人应返还房屋，出卖人返还因出卖房屋所得价款。对于购房人的装饰装修部分，可折价补偿。

2. 加入农村集体经济组织

对于希望保留房屋且具备条件的购房人，可以考虑加入农村集体经济组织，从而获得宅基地使用权的合法性。

3. 拆迁利益分配协议

在遇有征收拆迁的情况下，可以事先签订拆迁利益分配协议，以避免因拆迁产生的纠纷。

总的来说，购买农村宅基地上的房屋并非明智之选，特别是非本村村民。若确实有需要，可以通过租赁等合法方式解决。在明律师建议各方在法律规定范围内从事农村宅基地流转活动，切莫因一己私利而陷入法律困境。

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